Aluguel nas alturas

Descubra o que provocou o disparo no reajuste das locações e como as franquias podem negociar os valores

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Aluguel nas alturas

Descubra o que provocou o disparo no reajuste das locações e como as franquias podem negociar os valores

Todo contrato de aluguel sofre reajustes de valores, cujo objetivo é acompanhar os movimentos financeiros do mercado e tornar a relação mais justa para ambas as pontas, proprietário e inquilino. Normalmente, essa correção costuma acontecer quando o contrato faz “aniversário”, ou seja, a cada 12 meses, que é a menor periodicidade prevista em lei. O aumento no valor, por sua vez, é determinado por um índice de inflação escolhido previamente por cada locador. Quando o assunto é franquia, o índice de inflação mais utilizado nos contratos de locação é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), monitorado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). O problema é que, durante a pandemia de Covid-19, esse indicador disparou. Em janeiro de 2021, já acumulava uma alta de 25,71%. “A diferença tão expressiva no ritmo de crescimento do IGP-M nos últimos 12 meses tem como principal explicação a sua correlação com o dólar. Nesse período, a moeda norte-americana acumula altas consecutivas”, aponta o diretor Jurídico da Associação Brasileira de Franchising (ABF) e professor da FGV, Sidnei Amendoeira Junior. Outro motivo que justifica essa alta é que o índice controla a variação de preços de bens de produção, como matérias-primas, commodities e materiais de construção, entre outros. Dentro desse contexto, por exemplo, o arroz apresentou aumento de 76,01% em 2020, segundo levantamento do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (DIEESE). Isso impacta diretamente a inflação do IGP-M. A questão é: até que ponto o IGP-M deveria ter relação com os contratos de aluguel das franquias? Índices alternativos De acordo com o sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, Daniel Cerveira, a inflação calculada pelo IGP-M está fora da realidade das franquias. “Nenhuma empresa no varejo consegue incorporar um custo desse nível em seus contratos de locação. Até porque, às vezes, 25% de variação pode inviabilizar por completo uma operação”, comenta. Como alternativa, o advogado sugere usar nos contratos o Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Isso porque ele apura a variação de valores em produtos e serviços finais. Aqui, vale destacar, existe uma série de órgãos que coletam a inflação de um período com base nesses dados, como a própria FGV e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Novamente, vai do locador decidir qual ele quer seguir. Os novos contratos de aluguel para franquias, inclusive, já estão começando a sair com o IPC como base. Pelo menos é o movimento que a Doctor Feet está presenciando. “Os shoppings já entenderam essa demanda. Quem quiser abrir uma loja hoje terá condições comerciais melhores do que as dos contratos anteriores”, diz o presidente da marca, Jonas Bechelli. “Os locadores de pontos de rua, por sua vez, tendem a ser mais flexíveis mesmo quando aplicado o IGP-M”, completa. Amendoeira, no entanto, alerta que é preciso ficar de olho nessa troca. “O IGP-M aumentou muito agora, mas, em outros momentos, já foi menor que o IPC e até negativo”, ressalta o advogado. Assim, para os franqueadores e os franqueados que não quiserem lidar hoje com grandes mudanças nos contratos, a dica é negociar. Negociação em curso Com a explosão da pandemia em março de 2020, as empresas tiveram que se adaptar. Muito além de seguir medidas sanitárias para evitar a propagação do vírus, foi necessário conversar com os proprietários dos imóveis sobre os aluguéis em busca de valores menores, uma vez que as vendas caíram com a diminuição de circulação de pessoas. No caso da Rede Café Cultura, a tratativa um tanto difícil foi bem-sucedida. “Todas as nossas franquias conseguiram negociar 100% com os locadores. Tivemos redução nos preços em alguns casos de até 80%. Houve também isenções de taxas de mídia e de publicidade, entre outros. Conseguimos manter os valores com desconto até dezembro de 2020”, explica a CEO da marca, Luciana Melo. Com a virada do ano, as negociações de emergência se encerraram, e os valores retornaram ao normal. Isso significa que os índices de inflação voltaram a ditar regra. “Na maioria das unidades já houve a aplicação do IGP-M para a correção do contrato. Mas há um ou outro caso em que o locador é mais flexível, que entende que não é o momento de aplicar o índice e está aguardando fechar o semestre para ver se a franquia vai retomar em 100% o faturamento”, destaca Luciana. É importante ressaltar que cada companhia segue uma política na hora de tratar as questões do reajuste do aluguel. A Doctor Feet, por exemplo, se coloca à frente da negociação. Já na Rede Café Cultura são os franqueados que resolvem a questão diretamente com os locadores dos pontos. “Nós, como franqueadora, auxiliamos nas possíveis dúvidas”, conta Luciana. Independentemente da cultura aplicada na franquia, reajustes de aluguel podem, sim, ser negociados – ainda mais com o cenário de pandemia longe de ter um fim decretado. A chave para ter sucesso nessa conversa está em buscar um equilíbrio contratual que favoreça as duas pontas.