Advertisement Advertisement Editora Lamonica – Revista Franquia #85 |LEGISLAÇÃO|Multas e taxas abusivas?

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Revista Franquia #85 |LEGISLAÇÃO|Multas e taxas abusivas?

Multas e taxas abusivas?

Decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo abrem precedente para a possível redução de valores excessivos de locação, ainda que previstos em contrato

“Para os varejistas, é um grande avanço, já que essa cobrança inviabiliza até o fechamento de muitas empresas”  Felipe Frossart Romano, advogado especializado em contratos imobiliários empresariais e sócio da Novoa Prado Consultoria Jurídica

“Para os varejistas, é um grande avanço, já que essa cobrança inviabiliza até o fechamento de muitas empresas”
Felipe Frossart Romano, advogado especializado em contratos imobiliários empresariais e sócio da Novoa Prado Consultoria Jurídica

Uma das principais demandas do franchising nacional pode ter dado o seu primeiro passo rumo a um horizonte mais ameno. A negociação de contratos de locação comercial em shopping centers, que costuma ser engessada – principalmente no que se refere a multas pela rescisão e taxas de transferência –, pode se tornar mais fácil no futuro.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) costumava considerar as cláusulas contratuais e exigir que o locatário cumprisse o que estivesse estabelecido, mesmo que os valores e os porcentuais pudessem ser considerados abusivos. A novidade é que, em alguns casos, as Câmaras Julgadoras responsáveis passaram a relevar o que foi acertado em contrato e reconhecer a possibilidade de o Judiciário reduzir multas e taxas que possam ser consideradas excessivas. Para isso, é levado em conta a natureza e a finalidade do negócio.
“Tomando por base recentes decisões proferidas pelo TJSP, verifica-se que está em curso uma relevante modificação de posicionamento anteriormente pacificado no Tribunal. Para os varejistas, é um grande avanço, já que essa cobrança inviabiliza até o fechamento de muitas empresas”, explica o advogado especializado em contratos imobiliários empresariais e sócio da Novoa Prado Consultoria Jurídica, Felipe Frossart Romano.

Lei de locações protege contratos

A fundamentação para essa decisão está no artigo 413 do Código Civil, de acordo com Romano, bem como no artigo 4º, caput, da Lei n. 8.245/91. Ele, no entanto, menciona que a própria Lei de Locações estipula que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping deve prevalecer as condições pactuadas no contrato de locação.
“Tratam-se, assim, de importantes precedentes proferidos pela Justiça Paulista, que trazem consigo uma modificação fundamental na forma de o Tribunal interpretar essa modalidade de contrato que, sem dúvida, vem a beneficiar os locatários nesta relação”, diz.

 

 

Relembre:
No final de 2017, o mesmo TJSP proibiu cláusulas abusivas nos contratos de locações em shopping centers. A referência era empreendimentos que adotavam penalidade de pagamento de multa de dez aluguéis para o lojista que decidisse encerrar as atividades no empreendimento, somada à multa de 15 aluguéis para troca de sócios.

Muita calma nessa hora

Apesar dessas decisões, Romano considera remota a possibilidade de que os próprios shopping centers se proponham a negociar rescisões contratuais com lojistas ou mesmo reduzir os valores que já estão estabelecidos nos contratos. “Foram decisões que relevaram as multas contratuais quando sua exigência já era objeto de ação judicial, ou seja, com a dívida já devidamente constituída, tratando-se neste momento de um importante precedente para utilização na esfera judicial”, explica.
O sócio da Cerveira Advogados Daniel Cerveira ressalta que essas ações podem ser usadas para embasar pedidos de revisão contratual em outros estados, desde que se assemelhem. “Vale registrar que diversos Tribunais Estaduais e o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) proferiram decisões defendendo que determinadas condições contratuais impostas pelos empreendedores de shopping centers são abusivas”, afirma.
Bom para o franchising

O franchising tem muito a ganhar com essa decisão, na visão de Cerveira. “Estes entendimentos são relevantes para o franchising, vez que protege os franqueados contra cláusulas exorbitantes de saída dos imóveis, o que pode, por exemplo, inviabilizar que o mesmo instale nova unidade em outro local”, afirma.
No entanto, como se trata de uma modificação recente, ainda não há pacificação do tema na Justiça. “Essas decisões são de extrema importância para qualquer franqueado que possua a sua unidade dentro de shoppings, mas não é indicado sua utilização como estratégia de salvação para uma operação”, orienta Romano.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Lojistas já conseguiram revisões contratuais

“Vale registrar que o entendimento não é unânime” Daniel Cerveira, sócio da Cerveira Advogados

“Vale registrar que o entendimento não é unânime”
Daniel Cerveira, sócio da Cerveira Advogados

Cerveira comenta que já atuou em casos onde as decisões foram favoráveis aos lojistas, no entanto, isso não é uma regra. “Vale registrar que o entendimento não é unânime. No TJSP existem Câmaras que são da corrente de que deve prevalecer o estabelecido no contrato, inclusive se a multa for manifestamente exorbitante, por exemplo, de 80% dos aluguéis a vencer; e outras que coadunam da ideia de que a multa não pode superar a quantia de três aluguéis proporcionais”, explica.
Ele destaca que existem, ainda, vitórias significativas de lojas instaladas em centros de compras sobre mudanças em participações societárias – em alguns contratos isso pode configurar até mesmo o despejo da marca ou a cobrança de taxa de transferência. “Felizmente e com justiça, observamos alguns Tribunais acatarem a tese de que essas cláusulas são abusivas e representam uma interferência excessiva na atividade empresarial do lojista, frise-se diferentemente da antiga linha jurisprudencial dominante”, afirma.

 

 

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