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Dois hambúrgueres, alface, sublocação e condição especial – Revista Franquia & Negócios ABF

Modelo de expansão do McDonald’s instiga muita dúvida e curiosidade em empreendedores. Com o lançamento do filme, em 2017, tema voltou a ser discutido

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19/12/2017 – O franchising foi aos cinemas em 2017 com a estreia de Fome de Poder (The Founder), em março. O filme, que agora pode ser assistido em plataformas de streaming, conta a história de uma das marcas mais antigas e aspiracionais do sistema, o McDonald’s. Um dos fatores que mais chama a atenção na narrativa é o perfil empreendedor de Roy Kroc e sua forma peculiar de expandir: adquirindo os imóveis e posteriormente locando para os franqueados.

A prática é utilizada até hoje pela rede, em todo o mundo, com a prerrogativa de que localização é um dos fatores mais importantes no franchising. “Aqui no Brasil temos o mesmo modelo do mundo, onde alugamos ou compramos o imóvel e o franqueado entra com os equipamentos de cozinha”, explica o diretor de expansão da rede no Brasil, Alessandro Thiry.

LEGISLAÇÃO

Por aqui, no entanto, a prática não encontra legislação tão amigável, uma vez que a Lei de Locação (8245/91) especifica que o contrato de sublocação não pode ter valor de aluguel maior que o original. Muitos questionamentos surgem a partir disso. Thiry explica que a Lei de Locação não interfere na Lei de Franquias (8955/94) e o McDonald’s tem conseguido manter o padrão mundial. “Cobramos um aluguel do franqueado, mas de forma que ele reverta um payback mínimo para ter o que ele
investiu no local”, explica.

O executivo admite que os custos dessa escolha são altos, pois englobam taxas imobiliárias, mais alugueis e toda uma estrutura que redes que operam nos moldes tradicionais não contabilizam. “Ter o controle sobre o ponto nos dá segurança sobre a localização, que é o fator de maior sucesso. Se tivermos problema com franqueado, o ponto continua nosso. O cliente continua com a conveniência, sem deixar ele a par de quem controla a loja”, explica. Thiry rotineiramente recebe outras empresas para explicar como funciona a metodologia da companhia, em busca de benchmark.

A decisão de franquear o restaurante acontece antes de terminar a construção. Se o local for de influência de algum franqueado da rede, a loja é oferecida para ele. Se o empreendedor não aceita, a própria marca faz a gestão do restaurante. Thiry afirma que mais de 99% dos franqueados têm mais de uma loja da marca. Diferentemente de outras redes, no McDonald’s não é o franqueado que escolhe o ponto, e sim a própria franqueadora.

A reportagem da Revista Franquia & Negócios ABF ouviu especialistas para avaliar se o modelo consagrado pelo McDonald’s pode ser adaptado por outras redes brasileiras com sucesso e como deve ser feito. Confira:

ANÁLISE FINANCEIRA
“Quando a franqueadora tem esse capital para investir na construção dos pontos comerciais, pode ser estratégia interessante de crescimento. Isso ajuda a proteger o ponto comercial. Comprar imóveis e alugar é o melhor dos cenários, mas, ao sublocar o franqueador se torna o garantidor do franqueado. Se ele não pagar o aluguel, a marca terá que pagar para o proprietário do imóvel”
Daniel Cerveira, sócio da Cerveira Advogados

SEGURANÇA JURÍDICA
“Para se resguardar, é aconselhável fazer o contrato de arrendamento mercantil e sublocar pelo mesmo preço que locou o imóvel, e outro contrato para regular o que fez nas instalações. O que dificulta é a legitimidade para ação renovatória. A Lei diz que quem tem direito é o locatário que, cumulativamente, tiver contrato escrito com prazo determinado superior a cinco anos. No entanto, há formas de controlar a locação, sem deter o ponto comercial, com uma cláusula que condicione o locatário a dar preferência ao uso daquela marca”
Ana Cristina Von Jess, sócia da Von Jess & Advogados

PONTO COMERCIAL VALORIZADO
“Essa ideia de ser dono do imóvel e alugar para uma operação de franquia é oportunidade de valoração do próprio imóvel, pois uma marca famosa aumenta o valor do investimento imobiliário. A rede ganha nas duas pontas. O mercado está aprendendo a se virar na crise com a criatividade. Eles entendem que o ponto comercial fechado desvaloriza o local e também o comércio como um todo”
Ana Paula Tozzi, CEO da AGR Consultores

ATENÇÃO À TRANSPARÊNCIA
“Como franqueador, ganha royalties, e como empresa imobiliária, ganha o aluguel. É difícil uma plena aceitação dos franqueados. Isso mostra que talvez não seja o melhor modelo dentro de uma relação franqueado e franqueador, principalmente em momentos mais difíceis, de vendas mais baixas. Hoje o que se vê são algumas redes que pegam pontos comerciais muito bem localizados, subsidiam, pagam luvas e ficam com o local. Isso existe e acontece de forma localizada”.
Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate

Matéria publicada na seção Expansão da Revista Franquia & Negócios ABF nº 76 (página 50)

 

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